Техническая эксплуатация зданий за последний год подорожала на 15%, потому что увеличиваются расходы на оплату труда, покупку инвентаря, найм подрядчиков на специализированные работы. Собственники недвижимости при таких условиях часто задумываются, стоит ли нанимать управляющую компанию или обходиться собственными силами. Проанализируем риски, чтобы принять правильное решение.
Что понимается под термином «техническая эксплуатация»
Речь идет об обеспечении оптимальных условий использования зданий, инженерных коммуникаций в них, прилегающей территории.
При проведении поддерживающих, профилактических и иных мероприятий предъявляются жесткие требования к следующим системам:
- электрическое снабжение;
- водоснабжение и водоотведение;
- отопительная система, вентиляция;
- работа механики, электрики, электроники: шлагбаумы, автоматические доводчики дверей, электрозамки, лифты и т.д.
Контроль и текущее обслуживание этих позиций определяет техническую эксплуатацию здания.
Минусы самостоятельного обслуживания зданий и сооружений
В штате компании-владельца или арендатора должны быть разные специалисты: электрики, сантехники, дворники, лифтеры, диспетчера. Им нужно платить зарплату, отчислять за них налоги, вносить средства в Социальный фонд, следить за повышением квалификации отдельных работников, оформлять им допуск к различного рода работам, требующим специальных знаний и умений. Вынести на аутсорсинг отдельные позиции, например, электрику, сантехнику, сопровождение лифтов, бухгалтерию, юридическую службу, также непросто: потребуется заключение ряда договоров со специализированными организациями.
Имеются также следующие риски:
- Подбор и формирование штата профессионалов требует времени. Также при увольнении отдельных работников нужно искать на их место новых специалистов, обучать их. А простоя в обслуживании здания нельзя допускать.
- Закупка материалов, инвентаря, других расходников производится по розничным ценам, что было бы исключено при аутсорсинге технической эксплуатации здания. Управляющая компания работает на несколько зданий, поэтому расходные материалы чаще всего закупаются оптом, имеются в наличии на складе для оперативной замены.
Управление зданием отвлекает от решения вопросов по основному бизнесу. Поэтому здесь стоит подумать, куда вам важнее направить свое время и энергию.
Решение проблем
В свете озвученного оптимальным решением является аутсорсинг технической эксплуатации здания не по отдельным позициям (инженерия, бухгалтерия, клининг и пр.), а комплексно. Варианты могут быть следующими:
- Аутсорсинг аварийной службы на случай возникновения внештатной ситуации.На первый взгляд подобное взаимодействие выглядит привлекательным в плане стоимости услуг, так как не нужно будет содержать собственные службы в круглосуточном режиме. Но лучше современно обслуживать здание, чтобы минимизировать возникновение аварийных ситуаций. Тогда действительно можно сэкономить.
- Найм подрядной организации для проведения плановых работ. Собственные штатные работники проводят анализ состояния коммуникаций, иных систем и составляют план профилактических мероприятий с привлечением сторонней компании.
- Полное делегирование полномочий в области технического обслуживания зданий. Подобный подход наиболее привлекателен с точки зрения минимизации рисков. Управляющая компания отвечает за все: подача ресурсов, водоотведение, чистота и порядок, своевременный ремонт и обслуживание. Даже если произойдет аварийная ситуация, то все расходы ложатся на аутсорсинговую организацию.
Таким образом, реализовывать техническое обслуживание можно собственными силами, но это существенно повышает риски финансовых, правовых последствий. Более того, собственнику придется направить на эту работу много сил и энергии, которые эффективнее было бы использовать для развития основного бизнеса. Лучше сразу доверить техническую эксплуатацию здания управляющей компании, у которой есть для этого опыт, все необходимые ресурсы, в том числе кадровые.