Этапы запуска проекта

Работа над новым проектом складывается из стадии активного запуска и поддерживающей стадии:

1. Во время активной стадии (2 месяца) группа запуска компании до 80% рабочего времени находится на запускаемом объекте, участвует в формировании будущей службы эксплуатации объекта, проводит аудит инженерных систем.

2.По окончании активной стадии запуска, директор по управлению недвижимость компании передает контроль за оперативной деятельностью руководителю проекта на месте и приезжает для контроля за объектом 1 раз в неделю. 

В ситуации, когда до прихода управляющей компании на объекте уже работала служба эксплуатации, и при желании Заказчика сохранить часть персонала, во время приемки объекта происходит собеседование ранее работающих сотрудников. Если персонал, работающий ранее на объекте, обладает необходимой квалификацией, отвечает требованиям стандартов качества компании и лояльно настроен к будущему работодателю, он может войти в штат новой службы эксплуатации.

В своей работе для оказания услуг управления недвижимостью на объектах при желании Заказчика мы используем собственное программное обеспечение ФМ Лидер. 

Любая управляющая компания имеет типовую форму договора управления. Если у Заказчика уже есть работающие объекты, скорее всего, у него будет свой типовой договор, который и будет обсуждаться с управляющей компаний.

Подготовкой договора всегда занимаются обе стороны: и заказчик, и управляющая компания. Если у управляющей компании существуют стандартные договора, то для заказчика этот договор может стать первым, и он будет включать требования, важные для него. 

Управляющая компания, исходя из своей работы, являются очень гибкими и клиентоориентированными. Обычно нестандартные требования в адрес управляющей компании исходят не от собственника объекта недвижимости, а от арендаторов. Собственнику приходится отзеркаливать эти требования на управляющую компания. Все эти требования обсуждаются и находятся компромиссы, приемлемые для обеих сторон. Также нестандартными требованиями могут стать вопросы по страхованию: объем выплат по каждому страховому случаю, возможности франшизы и так далее.

Объем работ и ответственность исполнителя – два основных пункта, на которые ориентируются и заказчик, и управляющая компания при составлении договора.  Если управляющая компания оказывает услуги полного цикла (услуги property и facility менеджмета), то разница в договорах по типу недвижимости очевидна. Это может быть и подбор арендаторов, и работа с арендаторами, поддержание определенной доходности объекта. В случае, когда управляющая компания занимается только вопросами facility менеджмента, то разница в договорах несущественна. Особенностью может стать режим работы объекта. Например, торговые центры работают чаще всего с 10 до 23, а складские центры - круглосуточно.

Наиболее типичными ошибками в договоре со стороны управляющей компании – это неполнота информации по оказываемым услугам, а со стороны заказчика – неполный список оборудования, передаваемого на обслуживание. Каким бы большим ни был договор, в нем может оставаться то, что прописано не слишком хорошо. "Подводными камнями" могут быть разница в понимании формулировок договора. Например, то, что управляющей компанией называется «по необходимости», заказчиком может быть расценено как «7 дней в неделю». Часто управляющей компании приходится сталкиваться с проблемой подмены понятий «обслуживающая» и «эксплуатирующая». Эксплуатировать может только собственник, а управляющая компания только обслуживает.